【令和６年２月】横山ようじ議員の一般質問

最初に、民間開発の考え方についてですが、令和４年10月に駅北地域の地権者を中心に立ち上げた駅北まちづくり研究会において、昨年度に３回、本年度に２回勉強会を開催し、先進地視察や現地踏査、ワークショップなどを通してまちづくりの手法の検討など地権者の理解を深めているところです。 面的整備の手法としては、これまでのような行政主体の土地区画整理事業を実施することは事業費や事業期間を考えると難しい状況です。土地区画整理事業は関係地権者の合意形成を図ること、事業資金を確保することが重要であり、駅北地域の一体のまちづくりを考えると、民間による土地区画整理手法を活用することが有効であると考えております。

２つ目のデベロッパーと事前にヒアリングした感想についてですが、菊川駅南北自由通路が完成し、魅力的な地区になれば参画を検討するといった声や、約12ヘクタールを一括で施工するのは難しいため、工区を分けた段階的な開発はどうかという回答が多く、民間事業者側としても様々な考え方があると感じましたので、今後ともデベロッパーと意見交換をしてまいります。

３つ目の地権者が自発的に土地改良事業を施行するのかについてですが、検討の中では、地権者から成る区画整理組合を設立し、仮に業務の一部を民間に委託する業務代行方式を行えば、合意形成を図りながら業務は民間に委託し施行できると考えています。地権者で組織する組合が中心となって決めていくことですが、行政は事務及び技術的な支援などを行う予定であります。

４つ目の地権者の中に自分達で区画整理を行いたいと考えている者はいるのかについてですが、開発手法については、駅北まちづくり研究会の勉強会で検討を進めております。 　仮エリアの全地権者を対象とした意向調査を本年度実施中であり、現時点では、５１人中43人から回答がありました。「区画整理事業の検討を進めることに賛同していただけるか」の問いに対して24人が賛成、12人が「条件が合えば賛成」という回答であり、回答者の83％が賛成という回答でした。自分達で行いたいと考えている方がどのくらいかは分かりかねますが、賛同している方は多いと考えております。引き続き勉強会や全体会を開催していく中で意識を高めていけたらと考えております。

５つ目の買い取ってほしいという声を聞くがどのくらいいるのかについてですが、本年度実施中の意向調査のため確定値ではございませんが、仮エリア内の181筆のうち159筆の回答は「売りたい」、「売りたいが全ての筆が売りたいかは判断不可」、「売りたいと貸したい」の重複回答があり、重複回答を含めると筆数ベースで約６割の人が売りたいとの意向があります。

６つ目の地権者の協議の方向性についてですが、今後、駅北まちづくり研究会のメンバーだけでなく、全地権者に対して組合設立に向けた合意形成を進めていきたいと考えています。また、引き続き駅北まちづくり研究会の勉強会も開催し、治水や地区計画のことなど具体的な検討をしていきたいと考えております。

７つ目の地権者の協議をまとめる時期はいつかについてですが、令和６、７年度で仮エリア内の合意形成を進め、その後の組合設立に向けた準備を進めていきたいと考えております。

８つ目の開発業者が開発行為申請する形を取るのかについてですが、先ほどもお答えしましたが、スピーディーな土地利用の実現可能な土地区画整理事業で検討しているため、土地区画整理事業として県の事業認可を得る方向で考えております。したがいまして、開発業者が開発許可申請をする必要はありません。

９つ目のこの場合、開発業者と地権者の関係をどのように考えているのかについてですが、土地区画整理事業の業務代行方式で開発を想定した答弁とさせていただきますが、地権者は土地区画整理組合の組合員として業務代行を民間業者に委託する関係となります。

10個目の全てデベロッパーが行った方式はどう思うかについてですが、磐田市の民間施行での土地区画整理事業は順調に進んでいると聞いております。議員の言われるとおり、土地単価は磐田市より低い状況であることは認識しておりますが、本市の駅北地域は駅から徒歩圏であり、住環境としては魅力があると考えておりますので、極端に低い土地単価ではないことから事業実施が不可能ではないと考えております。 　磐田市の施行箇所については、従前地は山林やゴルフ練習場の跡地で規制が厳しい地域ではないとともに、全てをデベロッパーで実施するだけのメリットがあり、それに見合った利益があるため実施されている箇所であると思われます。本市の駅北地域開発は事業実施には様々な規制などの解除が必要であり、開発業者単独での実施は難しいと感じております。

11個目の下流の下前田川流下能力が低い点が気がかりであるがについてですが、下前田川は開発に必要な流下能力はあるため改修は考えていませんが、調整池を設置して下流域に被害が発生しないようにする必要はありますので対応をしてまいります。

12個目の駅北は50戸程度の小規模のほうが合っているのではについてですが、これまでの市民アンケートや企業ヒアリングの結果から、住宅地として活用する意見が多く、戸建て住宅の需要も増えており、南北自由通路が完成すればさらに住宅の需要は高まると考えます。そのため、駅北地域に大規模な住宅地を整備することで移住・定住の受皿が充実し、また、駅北地域に生活利便・サービス施設が集積することで、地域経済の活性化にもつながると考えております。

13個目の西方川に流入させる区域も含めてまちづくりを考えたらどうかについてですが、駅北構想の長期計画のエリアでは、西方川流域の区域も位置づけられていますが、現時点では具体的な計画は考えておりません。

14個目の開発全体の終了時期についてですが、地権者との協議調整を行い、その後に農振農用地からの除外と都市計画決定、組合設立、工事、解散の順となることから、仮に民間業務代行方式の土地区画整理を実施した場合は、他市の事例を参考にすると全体で８年程度必要になるのではないかと考えております。

最後に、国道１号線につなぐという点も重要と思うがについてですが、国道１号線につなげる新しい道路を、新幹線を越えて整備するのは現時点では非常に難しいと考えております。しかし、このエリアについては堀之内公文名線があり、交通量も増えているため、駅北開発地区内に片側１車線両側歩道の道路を設置する方向で進めたいと考えており、将来国道１号線につながる可能性を残す整備ができればと考えております。

都市計画課長です。住宅地を開発する場合には全ての土地を買い取って、デベロッパーなどが買い取って民間の開発をする場合はいいんですが、今回の土地ってやっぱりアンケートを取ってみると、やはり売りたい方、貸したい方、持っていたい方、反対の方もあると思うんですが、そういうことを考えると、やはりそれを可能にするのはやっぱり土地区画整理事業しかないのかなということで考えております。 　また、土地区画整理事業についても組合施行というのが今まで大体、菊川市でほぼ全域で幾つかやっているわけなんですけど、あと駅南の公共施行というのがございます。公共施行というのは密集地を施行するための区画整理事業になりますので、それはあり得ないかなということで考えますと、組合による土地区画整理事業が適正ではないかということで考えておりますので、その組合による土地区画整理事業も最後に行った、加茂の宮の西地区みたいな形で10年以上かけて市の予算を毎年つぎ込んでやるという事業だと、多額のお金と長期な期間がかかるということで、今、県内でもやはり民間代行ということで、短い期間でやりたいということで、工事に関しては一括発注ということでやりますと非常に単価的に安くなるということがございますので、そういうことを考えますと、区画整理事業の代行方式がベストではないかということで考えていますが、いろんな手法があることは事実でございます。 　以上です。

都市計画課長です。区画整理事業をやった場合、従前でございますと住宅の面積、１区画どのくらいの面積60坪にするとか50坪にするとかということで住宅を建てるような、それで道路配置をして区割りをして住宅ができていく。中には少し公園を大きくしたいねということで宮の西の区画整理とか平川の区画整理事業なんかを見ますと、公園に市のほうから交換金というお金を出して少し広めの公園を造ってちょっとポイントにしていくということもやっております。 　ただ、今現在、駅の北側についてどういうふうにするかということについては、地権者の皆さんと地権者が考える案を今提案をしていただいている段階でございます。今後、地権者の思いとやはり開発するについては民間、売れる土地にしなくてはいけないということになりますと、やはりそこら辺については民間の意見も踏まえて考えていかなくてはいけないかなと思っています。 　以上です。

建設経済部長です。議員おっしゃるとおり減歩というものがあって、自分の土地がその先にどうなるのかというところは、これからかなり地権者の方を含めて勉強していかないといけないことだと思っていますんで、それこそ減歩率等もまだ全く決まってない中で、例えば道路の配置一つ取ってもそれでもうかなり減歩率というのは変わってくるというところもありますので、皆さんが思っているより今ある土地が売った場合にどれくらいになるのかとか、将来どうなるのかというのはちゃんと絵を描かないと見えてこない部分がありますので、そこはやっぱり地元の方、地権者の方と丁寧に説明、勉強もしていく必要ももちろんあろうかと思いますんで、そこはしっかり合意形成を図りながらお互いにメリットのある格好にしていかないといけないと思っておりますので、そこは丁寧に進めていきたいと思っております。 　以上です。

建設経済部長です。議員おっしゃるとおり公共減歩と保留地減歩というものがありまして、確かにかなり減歩率は高くなるのかなというようなところも想像はできるんですが、この先そういった民間の考え方というか、ものも入れながら早めにそういったところも協議していかないと。確かにスピード感を持って進むという中ではあることで、そういうふうに進めていく必要はもちろんあると思っていますんで、なるべく早い段階でそういった協議の場とか、あとやっぱり地権者の方にもいろんなことを覚えてもらう、勉強してもらう必要はあろうかと思いますし、あと先ほどの土地を譲りたいという方がかなりたくさんいるという中で、一括で買い取ってもらえればそれにこしたことはないんですが、それ以外にも将来的には土地を持ちたいという方もいらっしゃると思いますんで、その中では、いろんな感じの計画を立てる中でいろんな配置はできると思っています。 　うちのほうがやっぱりたたき台というものっていいますか、そういったものはつくって、いろいろ地元に対して示していくということも必要でしょうし、それがコンサルタントが入る必要があれば、そこももちろん入れながら、そういった示していく図面というものをつくっていかなきゃいけないと思っていますので、そういった格好で進めていきたいと思っております。 　以上です。

建設経済部長です。人事の話もあるもんですからあれなんですが、私どもとすれば、そういった隣の牧之原なんかも高台プロジェクトってことで室を設けてそのようなこと、取組をやっているというのは承知しておりますし、うちの担当部署建設経済部の立場から言えば、そういったようなプロジェクトチームっていいますか、そういったものをつくるような格好で進めていけたら、それは一番ありがたいなと思ってます。それこそ区画整理もしばらくもやってなくて、自分が宮の西の担当係長をやらせていただいている頃からもう相当時間もたっていますので、そういったいろんなうちの都市計画課長なんかもそういった経験あるんですが、ノウハウやっぱり大分なくなってきておりますんで、そういうとこも含めてやっていきたいなというふうには思っています。 　以上です。

総務部長でございます。組織、人事に関わる話ということで、私のほうからもご答弁申し上げます。よく地図に残る仕事という言葉もございますが、一つのまちをつくるというような気概を持って、にぎわいを創出するというような強い気持ちを持って、そういう職員を集めるといいますか、限られた職員数の中ではございますが、そうした気持ちを持った職員を、大きなプロジェクトでございますので、そういうところに適正な人事配置をする中で、大変菊川市にとっても重要なプロジェクトでございますので、職員に対して組織も考えながら事業を前に進めてまいりたいというふうに考えてございます。

今、横山議員の話を聞いていて、前職のときに職の公募というのがあったんですね。この仕事を今回こういう人間を受け付けたいが、希望はあるかというようなのを取ったことがあります。確かに今言われるように、やりたい人がその仕事に就くと思いっ切りいい仕事につながってくるということがあろうと思います。しっかりと人事のほうで意向調書というのを取っていただいていて、その中で今、総務部長が答えたように適正な配置ということ、ただそうやって希望される方がじゃあこっちでも欲しいんですけどという、そういう台所事情がある中での多分、話だと思いますので、今言われているのもしっかり参考にしながら、やりたい気持ちが強い人がいい仕事につながるというのは事実だと思いますので、そこはしっかりとそうなるようにも私からも言っていきたいと思います。ありがとうございます。

建設経済部長です。自分の経験から言うと、宮の内の区画整理をやっているときも相当やっぱり組合員の方、地権者の方とそういった開発業者の方等がよくお話をしてくださって、あのような今状態になっているのかなあと。行政のほうはそれをサポートする形の中で、道路とかそういったものを整備をやらせてもらいましたけど、お互いにやっぱり理解し合ってメリットがあって、そういった話合いというのは本当に必要だなというふうにもちろん思っていますし、地権者の方は置いといて、それはさておいて、やっぱりそこはちゃんと合意形成を図りながらやっていく必要がもちろんあろうかと思いますし、先ほど横山議員から提案がありました外からの目というか、どういうふうな見え方をするかっていうところも大変重要だと思いますんで、そこらはしっかりと行政それから地権者それからデベロッパーとか、そういったところをしっかりと３者で合意形成図りながら進めていけたらいいなというふうに思っております。 　以上です。

建設経済部長です。どうしても行政的な手続で、先ほどの市長の答弁とかにもありましたが、農振除外でやって用途区域に編入してとかって、それどうしても時間かかっちゃうもんですから、そこの部分は短縮することはなかなか厳しいというのはご理解いただけると思うんですが、先ほど合意形成図るのも６年度、７年度にやっていきたいということ答弁しましたが、駅のそれこそ南北自由通路が７年度末、８年度に向こう側に渡って、８年度で南北の駅広の整備をやって、平成９年度のときには晴れてきれいな状態になっているかと思うんですが、そのときに少しでも北側のほうの開発のほうが手をつけれるような形になっていれば、確かに理想的だと思いますんで、なるべく先ほど言ったようにスピード感を大事にするがために、今回、業務代行方式が一番ではないかっていうところもありますので、そこはスピード感持って、横山議員の希望どおりになるかどうかは分かりませんが、進めていきたいと思いますのでよろしくお願いします。 　以上です。

建設経済部長です。そこまで私が言うかどうかも分かんないもんですから（笑声）断言はできないんですが、スピード感持ってやらせていただきますんで、頑張っていきたいと思いますんで、よろしくお願いします。